Beleidsregel Kleinschalige woningbouwinitiatieven Katwijk

Ondertekening

Toelichting Beleidsregel ‘Kleinschalige woningbouwinitiatieven Katwijk’

Algemene toelichting

De Woonagenda 2020-2024 biedt nog geen handvatten om kleine initiatieven te toetsen aan het woonbeleid. Het huidig afwegingskader in de Woonagenda geldt vanaf 10 woningen. Het gevolg hiervan is dat kleine woningen met hoge huurprijzen kunnen worden gerealiseerd. Dit is niet in lijn met de ambities van het college om bij initiatieven 65% betaalbare woningen te realiseren, waarvan 30% sociaal, en te behouden voor de doelgroep. Kleinere woningen zijn gewenst, als gevolg van het groeiende aantal éénpersoonshuishoudens, maar niet als deze tegen (te) hoge huurprijzen worden verhuurd. Met deze beleidsregel wordt hier op gestuurd.

Artikel 1 Definities

Dit artikel beschrijft de algemene begrippen die in deze beleidsregel worden gebruikt. Hieronder wordt een nadere toelichting gegeven op een aantal begrippen.

Betaalbare woning. De maximale prijsgrenzen van betaalbare koopwoningen, de maximale sociale huurprijsgrens en de maximale middeldure huurprijsgrens worden jaarlijks geïndexeerd zoals voorgeschreven in artikel 2 en artikel 3 van de Verordening doelgroepen woningbouw Katwijk.

Gebruiksoppervlakte. Waar in de beleidsregel het begrip gebruiksoppervlakte wordt gehanteerd, wordt dit gemeten aan de hand van de normen voor het netto gebruiksoppervlakte in NEN 2580. In de meest simpele vorm is dit een meting op vloerniveau en tussen de bouwmuren. Door uit te gaan van de netto oppervlakte worden “niet goed bruikbare” delen niet meegerekend. Niet tot de netto oppervlakte behoren onder meer: - een trapgat, liftschacht of schalmgat indien de oppervlakte daarvan groter is dan 4 m2 - de oppervlakte van delen van vloeren, waarboven de hoogte kleiner is dan 1,5 m - een vrijstaande kolom of vrijstaande leidingschacht, indien het grondvlak daarvan groter is dan 0,5 m2. Omdat in de definitie van het begrip gebruiksoppervlakte een één op één koppeling is opgenomen met de NEN 2580 zullen (latere) wijzigingen in de NEN 2580 doorwerken in de toepassing van de beleidsregel.

Huurprijs. De definitie van huurprijs is in overeenstemming met de definitie van het begrip in de Huisvestingswet 2014. Het betreft de kale huurprijs bij aanvang, dus zonder servicekosten of voorschot nutsvoorzieningen.

Transformatie. In deze beleidsregel wordt gesproken van transformatie wanneer de huidige gebruiksfunctie van een gebouw, zoals volgens het bestemmingsplan is toegestaan, verandert naar de functie Wonen. Een bedrijfspand kan bijvoorbeeld naar een woning worden omgezet wanneer de functie Bedrijven verandert naar de functie Wonen.

Woningvorming. Er kan verwarring ontstaan over het gebruik van de termen woningvorming en splitsing. In de Huisvestingswet wordt een onderscheid gemaakt tussen woningvorming, wat staat voor een bouwkundige splitsing, en splitsing, wat staat voor kadastrale splitsing. Het laatste is hier niet aan de orde.

Wanneer een huidige woning bouwkundig wordt gesplitst naar twee of meer woningen, wordt deze aanvraag getoetst op het totaal aantal woningen. De oorspronkelijke woning krijgt namelijk een nieuw gebruiksoppervlakte en wordt daarom in de aanvraag behandeld als nieuwe woning. Er wordt dus getoetst op de nieuwe situatie en niet op basis van het aantal toegevoegde woningen.

Zelfstandige woning. Het gaat bij een zelfstandige woning om een hoofdgebouw op het perceel zoals in het bestemmingsplan is opgenomen. Bijgebouwen vallen hier niet onder.

Artikel 2 Afbakening

Deze beleidsregel is niet van toepassing bij woningbouwinitiatieven van 10 woningen of meer. Hiervoor geldt het afwegingskader uit de Woonagenda 2020-2024. Deze beleidsregel geldt bij kleinere woningbouwinitiatieven, van minimaal twee tot en met maximaal negen zelfstandige woningen. Het afwegingskader uit de Woonagenda en deze beleidsregel zijn beide vigerend beleid en worden onafhankelijk van elkaar gebruikt, afhankelijk van het aantal woningen in een woningbouwinitiatief.

Er is een aantal uitzonderingen waarbij deze beleidsregel niet van toepassing is. Namelijk bij de realisatie van:

• -

  onzelfstandige woonruimten; dit zijn woningen waar verschillende huishoudens een of meer voorzieningen delen.

• -

  één woning;

• -

  10 woningen of meer.

Artikel 3 Toetsingscriteria

Artikel 3 van de beleidsregel beschrijft welke criteria gelden bij het realiseren van kleinschalige woningbouwinitiatieven van twee tot en met negen woningen. Variabelen die hierin leidend zijn: het aantal te realiseren zelfstandige woningen, het gebruiksoppervlakte en of de woningen gerealiseerd worden door middel van nieuwbouw, transformatie of woningvorming (bouwkundige splitsing).

Artikel 3, lid 1, omschrijft dat er een minimaal aantal vierkante meters aan gebruiksoppervlakte nodig is voor het realiseren van een woning. Dit aantal is bepaald op 35 m2 GBO.

Artikel 3, lid 2, omschrijft dat er in het geval van woningvorming en/of transformatie van (exact) twee woningen, die bedoeld zijn voor het koopsegment, de woningen maximaal verkocht mogen worden tegen een betaalbare koopprijs. Dit criterium geldt dus alleen voor woningvorming en transformatie. Voor nieuwbouw is dit lid niet van toepassing. Naast de omgevingsvergunning is in veel gevallen ook een huisvestingsvergunning voor woningvorming vereist. Dit betekent dat in die gevallen zowel een huisvestingsvergunning als een omgevingsvergunning moet worden aangevraagd. Een huisvestingsvergunning is nodig als de woningen onder de schaarse voorraad vallen, zoals beschreven in de Huisvestingsverordening.

Artikel 3, lid 3, omschrijft dat vanaf twee woningen getoetst wordt of de woningen een bijdrage leveren aan het toevoegen van betaalbare woningen. Wanneer een huidige woning bouwkundig wordt gesplitst naar twee woningen, wordt deze aanvraag getoetst op twee woningen; het zijn twee nieuw gerealiseerde woningen met een ‘nieuw’ gebruiksoppervlakte. Hetzelfde geldt bij artikel 3, lid 4. De gebruiksoppervlakten tussen 35m2 en 70m2 zijn verbonden aan een maximale huurprijsgrenzen. Deze prijsgrenzen komen overeen met de prijsgrenzen in de Verordening doelgroepen woningbouw Katwijk en worden jaarlijks geïndexeerd. Zie onderstaande tabel voor het overzicht met de prijsgrenzen per 1 januari 2023 en zie de toelichting voor het bijbehorende stroomschema.

Tabel 1: Vierkante meters, prijssegmenten en maximale huur- en koopprijsgrenzen.

*Deze prijsgrens wordt jaarlijks vastgesteld door het Rijk.

**Deze prijsgrenzen worden jaarlijks geïndexeerd conform de Verordening doelgroepen woningbouw Katwijk.

Artikel 3, lid 5, is een criterium voor woningen die worden gerealiseerd door middel van nieuwbouw, woningvorming (bouwkundige splitsing) of transformatie (het omzetten van een functie naar de functie Wonen). Wanneer er drie of meer (tot en met negen) woningen worden gerealiseerd, dient twee derde (2/3) hiervan betaalbaar te zijn (dit geldt dus niet bij de realisatie van twee woningen). Dit kan zowel huur als koop zijn. Hierbij geldt nog steeds dat als er woningen worden gerealiseerd van 35m2 tot en met 70m2 gebruiksoppervlakte, dat de maximale prijsgrenzen gelden conform bovenstaande tabel. Het aantal betaalbare woningen (twee derde) wordt naar beneden afgerond, zie hiervoor de onderstaande tabel.

Tabel 2: Aantal woningen en aandeel betaalbaar.

Hieronder worden een aantal voorbeelden genoemd om artikel 3, lid 5, en de bovenstaande tabel verder toe te lichten:

Voorbeeld 1: Er wordt in een initiatief voorgesteld om zes woningen te realiseren in een kantoorpand. Minimaal vier woningen dienen dan in het betaalbare segment te vallen (sociale of middeldure huur of betaalbare koop). De twee andere woningen zijn niet gebonden aan prijsgrenzen, tenzij de vierkante meters binnen de grenzen van bovenstaande tabel vallen. In dat geval geldt de sociale of middeldure huurprijsgrens, afhankelijk van de grootte.

Voorbeeld 2: Er wordt voorgesteld om een woning bouwkundig te splitsen naar drie woningen. In de nieuwe situatie heeft één woning 45m2 gebruiksoppervlakte en twee woningen 75m2 gebruiksoppervlakte. Dit betekent dat de eerste woning (45m2) sociaal verhuurd dient te worden (volgens tabel 1) en een tweede woning sociaal of middelduur. De derde woning is niet gebonden aan prijsgrenzen.

Voorbeeld 3: Er wordt een initiatief voorgesteld om vijf woningen te realiseren. Voor alle vormen (woningvorming, transformatie en nieuwbouw) geldt in dat geval dat twee derde betaalbaar moet zijn. Twee derde van vijf woningen is 3,3. Dit aantal wordt dus naar beneden afgerond. Er dienen in dit geval drie betaalbare woningen gerealiseerd te worden.

Artikel 3, lid 6, schrijft voor dat de sociale en middeldure huurwoningen worden gerealiseerd conform de Verordening doelgroepen woningbouw Katwijk. Dit betekent dat de woningen worden verhuurd aan mensen met een bepaald maximaal inkomen zoals voorgeschreven in artikel 4 van de Verordening doelgroepen woningbouw Katwijk. Het betekent ook als er sociale huurwoningen, middeldure huurwoningen en/of betaalbare koopwoningen worden gerealiseerd, er met de initiatiefnemer privaatrechtelijke afspraken worden gemaakt en vastgelegd over onder andere de huur- en of koopprijzen, inkomensgrenzen en instandhoudingstermijnen. Op deze manier wordt geborgd dat de betaalbare woningen gebouwd worden, aan de juiste doelgroep worden verhuurd en/of verkocht en dat de woningen voor een bepaalde periode voor de doelgroep behouden blijven.

Artikel 3, lid 7, geeft aan dat burgemeester en wethouders kleinere woningen dan de voorgeschreven 35m2 gebruiksoppervlakte kunnen toestaan in het geval sprake is van tijdelijke woningen. Er is sprake van een tijdelijke woning wanneer een omgevingsvergunning wordt aangevraagd voor het tijdelijk afwijken van het geldende bestemmingsplan om tijdelijk wonen mogelijk te maken. Tijdelijk afwijken van het bestemmingsplan kan voor maximaal 10 jaar. Bij deze tijdelijke woningen geldt dat de woningen een sociale huurprijs tot maximaal de eerste aftoppingsgrens hebben (€ 647,19 prijspeil 2023). Dit zou bijvoorbeeld van toepassing kunnen zijn bij het realiseren van Tiny Houses kleiner dan 35m2 GBO of andere vormen van tijdelijke woningbouw.

De toetsingscriteria uit artikel 3 zijn ter verduidelijking opgenomen in onderstaand stroomschema:

Artikel 4 Hardheidsclausule

In de beleidsregel is in artikel 4 een afwijkingsbevoegdheid van het college opgenomen om van de toetsingscriteria af te kunnen wijken in het geval dit voor een initiatiefnemer tot een zeer onbillijke of harde situatie zou leiden. Indien het college gebruik maakt van de afwijkingsbevoegdheid wordt dit gemotiveerd in de betreffende besluitvorming.