En plus de 20 ans, INSOR a développé un réel savoir-faire dans le domaine des pertes financières en immobilier, en concevant une large gamme de contrats.
Les spécialités d’INSOR concernent notamment les Assurances Loyers Impayés, les garanties d’absence de locataires, ou les Garanties de Revente.
Au sein d'Odealim, groupe de courtage spécialiste de l'immobilier, les Professionnels de l'Immobilier obtiennent des solutions pour protéger les patrimoines immobiliers et sécuriser les revenus locatifs de leurs clients.
Notre offre se compose du présent support qui détaille les garanties et services GLI, ainsi qu'un Devis personnalisé transmis par mail.
Sommaire de la Présentation
Principe du contrat GLI
- En votre qualité d'Administrateur de Biens, vous êtes souscripteur d’un Contrat d'assurance de groupe.
- Ce contrat recueille les adhésions de vos propriétaires mandants, souhaitant bénéficier des garanties mises en place.
- En amont, vous définissez les garanties et plafonds que vous souhaitez proposer. Tout ceci est à la carte et modifiable au fil de la vie du contrat.
Les garanties possibles
Loyers et charges impayés
Remboursement des loyers dus (ou indemnités d’occupation) en cas de défaillance du locataire.
Détériorations immobilières
Remboursement des frais de réparations consécutifs aux dégradations ou détériorations immobilières constatées au départ du locataire, et prise en charge de la perte pécuniaire consécutive au temps nécessaire à la remise en état des locaux.
Départ prématuré du locataire
En cas de non respect du préavis légal par le locataire sortant, ou en cas de décès du locataire.
Frais de contentieux
Organisation de la procédure pré-contentieuse et judiciaire.
Prise en charge des frais engagés pour procéder à l'expulsion du locataire, et recouvrer le montant des loyers impayés ou obtenir le remboursement des détériorations immobilières (frais d’auxiliaires de justice et frais relatifs à l’expulsion).
Protection Juridique
L’Assureur assume à ses frais, soit à l’amiable, soit devant toute juridiction, les diligences ou actions que l’Assuré devrait subir de la part du locataire ou serait en droit d’exercer contre le locataire ou sa caution en vertu du contrat de location des locaux déclarés par le Souscripteur.
N.B. : Les litiges liés à un impayé de loyer ou une dégradation n’entrent pas dans cette garantie (mais au titre des Frais de Contentieux). Exemple de litige couvert par la Protection Juridique : Conflit avec la copropriété du fait de l’occupant.
Vacance locative (à partir de 50 lots assurés)
L’assureur garantit la perte de revenu locatif (calculé sur la base du dernier loyer mensuel) résultant de l’inoccupation des locaux, à compter de la date de fin de bail du dernier locataire.
Le Pack Premium inclus
Nos contrats GLI bénéficient d'un ensemble de services qui vous apportent plus de confort dans votre gestion :
- La Certification du dossier des candidats locataires : Service VERILOC©,
- L'indemnisation mensuelle en cas de sinistre Loyers Impayés (au lieu de trimestrielle sur les contrats GLI classiques).
Ces services vous sont détaillés ci-après.
Les conditions de souscription
Quels lots sont assurables ?
- Tous les baux d’habitation ou mixtes (professions libérales uniquement). Pour les loyers au-delà de 2000 €/mois charges comprises, la Certification VERILOC© est obligatoire.
- Les locaux commerciaux (annexe spécifique) dont le loyer n'excède pas 3.500 €/mois.
Les principales dispositions légales :
- Loi Boutin du 25/03/2009 : Interdiction de cumuler caution et assurance loyers impayés, sauf lorsque le locataire est un étudiant ou un apprenti.
- Loi ALUR du 27/03/2014 : Les baux meublés sont soumis aux mêmes dispositions que les baux vides. Ainsi, le dépôt de garantie est limité à deux mois de loyer hors charges, et le cumul caution et assurance GLI est également interdit.
- Décret du 05/11/2015 : Il n’est plus possible d’exiger du candidat locataire ses deux derniers avis d’imposition. Un seul est requis. Il n'est plus autorisé de demander un RIB.
Comment placer en garantie un nouveau locataire ?
Pour appliquer les garanties, vous devez :
- Vérifier la solvabilité du locataire et de son éventuelle caution conformément aux dispositions du contrat,
- Constituer un dossier de location.
Accélérez la mise en location avec nos critères assouplis de solvabilité
- 2,7 fois le montant du loyer pour les CDI, retraités, ou commerçants et TNS en activité depuis au moins 2 ans,
- 3 fois le montant loyer, pour les CDD ou intérimaires, si la durée restante de leur contrat est d’au moins 8 mois.
Comment garantir un lot occupé ?
Le locataire en place depuis moins de 9 mois, doit respecter les critères de sélection prévus pour un nouveau locataire (solvabilité et composition du dossier). Au jour de la mise en garantie, il doit être à jour de la totalité du quittancement émis (dépôt de garantie, loyers, charges ou arriérés de charges…) et ne pas avoir fait l’objet d’incidents de paiement ou de litige de quelque nature que ce soit depuis l’origine de ce bail.
Le locataire en place depuis 9 mois et plus doit être à jour de la totalité du quittancement émis (dépôt de garantie, loyers, charges ou arriérés de charges) au jour de la mise en garantie, et ne pas avoir fait l’objet de litiges relatifs à la jouissance du bien depuis au moins 12 mois. Le dossier constitué à l'origine est suffisant, et doit contenir au minimum le bail, une copie des pièces d’identité des titulaires du bail et l’attestation multirisque habitation à jour. La garantie ne prend effet qu’à l’expiration d’une période probatoire de 3 mois entiers consécutifs.
Pour un lot dont vous reprenez la gestion :
- Conservez dans votre dossier un décompte Locataire couvrant la période depuis son entrée dans le logement, et dans la limite des 12 derniers mois, pour attester du paiement régulier du locataire en place,
- Conservez une copie du dernier compte-rendu de gérance, pour justifier d'une assurance GLI antérieure. La période probatoire sera alors abrogée, si le transfert du lot intervient dans le mois qui suit la résiliation du précédent mandat.
Exclusions : Les baux assurés ou ayant été assurés dans le cadre d’un contrat Visale sont exclus, à l’exception des baux dont le locataire respectait lors de l’entrée dans les lieux les critères d’éligibilité de notre contrat.
Certification VERILOC©
Pour sécuriser votre sélection de locataires, INSOR inclut le service VERILOC© dans ses contrats GLI, qui désigne :
- L’application VERILOC© : Elle permet de vérifier immédiatement l’éligibilité des candidats locataires, grâce à la saisie des principales informations les concernant (revenus et statuts). L’application affiche également la liste des pièces à rassembler, en fonction du profil de chaque candidat.
- Le service d'Experts VERILOC© : Notre équipe examine les pièces du dossier de location, contrôle la cohérence et la véracité des informations transmises par les candidat(e)s. Vous obtenez alors un Certificat VERILOC©, qui engage nos partenaires assureurs sur l'acceptation du risque et sécurise votre mandant.
En 48 heures, nos Experts VERILOC© étudient votre dossier. Vous recevez la Certification par email et SMS afin de vous permettre d’organiser au plus tôt la signature du bail. La certification VERILOC© est incluse dans le Pack Premium.
Les plus du contrat
Une gestion intégrale du contrat assumée par INSOR
Notre équipe VERILOC© est dédiée à la certification des candidats locataires,
Le service Sinistres d’INSOR regroupe des spécialistes du contentieux locatif. Il organise la procédure menée à l’encontre des locataires défaillants, en s’appuyant sur un réseau d’huissiers et d’avocats sélectionnés.
Il intervient également pour l’indemnisation régulière des loyers attendus par vos mandants.
Notre service Sinistres gère également les sinistres d’absence de locataires (Vacance Locative), ou d’autres natures (Propriétaire non occupant, etc.).
La procédure comptable
Liste des lots assurés
Dans votre logiciel de gestion locative, il convient de paramétrer votre contrat GLI (taux de cotisation appliqué sur les émissions de loyers et coordonnées d'Insor). Ainsi, lorsqu'un Propriétaire adhère aux garanties locatives, vous enregistrez son lot dans votre logiciel, en y ajoutant cette indication.
A la fin de chaque trimestre civil, vous procédez à l'édition de la liste des lots garantis (éditions mensuelles ou trimestrielle des listes, selon l’outil de gestion utilisé), et nous transmettez par mail ces informations comportant pour chaque lot assuré :
- le nom du propriétaire,
- le nom du locataire,
- les références permettant l’identification du lot,
- le montant du quittancement appelé.
Format des listes de lots assurés
Le format à privilégier est un export des données au format CSV ou XLS (Excel), tel que proposé par plusieurs logiciels de gestion locative.
A défaut, les listes peuvent nous parvenir au format PDF par mail (compta@insor.com)
NB : Si vous n'êtes pas encore équipé d'un logiciel de gestion locative, nous mettons à votre disposition une grille Excel permettant d'établir une liste manuelle des lots assurés.
Règlement de la cotisation
Le règlement s’effectue par prélèvement SEPA réalisé par INSOR.
La gestion des sinistres
Pour faciliter la gestion des sinistres en général et du contentieux en particulier, INSOR met à votre disposition notre plate-forme spécialisée, composée de juristes qui prennent en charge les procédures amiable et judiciaire, et procèdent au versement des indemnisations.
Ce service, inclus dans le prix, vous soulage de l’envoi du Commandement de Payer et des frais à payer à l’Huissier.
Calendrier des actions en cas de loyers impayés
Votre intervention :
Notre intervention :
Les avantages de la gestion de sinistres par Insor
- Un allègement de votre propre gestion : Déclaration de sinistre simplifiée et centralisée auprès de notre service,
- Éligibilité certaine du locataire grâce à la Certification VERILOC© obtenue préalablement,
- Indemnisations LI versées mensuellement grâce au Pack Premium, après une première période de 3 mois correspondant au délai de déclaration et démarches amiables.
- Désignation d'un interlocuteur dédié, juriste spécialiste du contentieux locatif, pour traiter l'ensemble de vos dossiers Sinistres.
Comment mettre en place le contrat ?
Il vous suffit de :
> compléter le Questionnaire en ligne,
> un devis personnalisé vous est adressé sous 24 h.
> A réception de votre accord, avec les pièces suivantes :
- Un extrait K-Bis de moins de 3 mois,
- La copie de la carte de gestion (ou indication d'une démarche en cours),
- Une copie de la pièce d'identité du représentant légal de la structure,
- Le mandat SEPA complété et signé, accompagné d'un IBAN du compte utilisé pour le paiement des cotisations d'assurance.
Votre contrat sera établi sous 24 heures.
Vous recevez de notre part :
- les pièces contractuelles, dont Bulletin d'adhésion destiné à vos mandants, et présentation des Garanties souscrites,
- Votre Code d'Accès à notre Extranet pour soumettre vos premiers dossiers de candidats locataires (Certification VERILOC©)
- Un modèle de courrier destiné à vos mandants pour leur présenter le changement de contrat GLI.
