Lessen uit vijf jaar prestatieafspraken

Op 1 juli 2015 ging de nieuwe Woningwet in. Inmiddels is er vijf jaar ervaring opgedaan met het maken van prestatieafspraken volgens de kaders die in de wet zijn vastgelegd. Na een soms wat onwennig begin is er inmiddels ruime praktijkervaring opgedaan met de nieuwe manier van werken. We zien veel overeenkomsten; dat kan ook niet anders met het duidelijke stramien dat is vastgelegd. Toch zijn er ook veel verschillen en lopen de meningen over de huidige praktijk soms uiteen.

Nieuwe Woningwet

Jaarlijks spreken gemeenten en huurdersorganisaties met woningcorporaties af wat er het komende jaar moet gebeuren. Dat gebeurde vaak ook al voordat de Woningwet werd aangepast. In de nieuwe Woningwet staat preciezer beschreven hoe de prestatieafspraken tot stand horen te komen.

Bij de wetswijziging is een aantal nieuwe elementen geïntroduceerd of duidelijker vastgelegd. Onder meer: gemeenten dienen een woonvisie te hebben, het bod van de woningcorporatie is geïntroduceerd, de onderwerpen waarover afspraken worden gemaakt zijn vastgelegd, en de positie van de huurdersorganisaties bij het overleg is duidelijk geregeld.

De ondertekende prestatieafspraken moeten voor het einde van het jaar worden toegezonden aan het ministerie. En om het overleg te faciliteren zorgt het ministerie jaarlijks voor gegevens over de financiële mogelijkheden van de woningcorporaties: de ‘indicatieve bestedingsruimte woningcorporaties’ (IBW).

De nieuwe richtlijnen hebben het overleg over en de kwaliteit van de prestatieafspraken over de hele linie zeer zeker bevorderd.

Harmonie

In veel gevallen worden in goede harmonie de onderlinge afspraken vastgelegd. Soms neemt de gemeente het voortouw, maar net zo vaak is het de woningcorporatie die als trekker optreedt. Over de Woonvisie is een redelijke mate van overeenstemming en de corporatie werkt haar beleid uit in een concreet voorstel - het bod - dat voor 1 juli naar de beide andere partijen wordt opgestuurd.

In het najaar vindt dan nog enkele malen overleg plaats. Het bod is de basis voor de prestatieafspraken en wordt aangevuld met actuele ontwikkelingen en thema’s vanuit gemeente en huurdersvertegenwoordiging. Doorgaans lukt het om de prestatieafspraken zonder problemen op tijd af te ronden en te ondertekenen.

Maar is er dan ook voldoende scherpte en ambitie opgenomen in de afgesproken doelen? Kan er op sommige onderdelen niet nèt iets meer van elkaar worden gevraagd? Het is van belang dat de drie partijen elkaar scherp houden om te komen tot een optimaal woonbeleid. Te veel gemoedelijkheid en harmonie leidt niet altijd tot de optimale inzet voor huurders en woningzoekenden op de lokale woningmarkt.

Of stroefheid

In sommige gemeenten gaat het overleg over de prestatieafspraken juist moeizaam. We zien voorbeelden waarin de meningen van gemeente en woningcorporaties ver uiteenliggen. De gemeente heeft bijvoorbeeld ambitieuze bouwplannen om de plaatselijke woningnood op te lossen, in combinatie met dito doelstellingen om energiebesparing en duurzaamheid te realiseren. En tegelijkertijd is betaalbaarheid een wezenlijk aandachtspunt. Voor de woningcorporatie kan dit een te grote en kostbare opgave lijken.

En andersom komt ook voor: sommige woningcorporaties willen graag extra sociale huurwoningen bouwen, terwijl de gemeente liever kiest voor koopwoningen. Of de corporatie zet in op ingrijpende wijkvernieuwing, waarbij de gemeente op de rem trapt vanwege de betaalbaarheid of de kosten van vernieuwing van de infrastructuur.

We zien soms dat de standpunten verharden en het overleg steeds stroever loopt. Beide partijen kunnen op hun manier het beste voor hebben met de volkshuisvestingsdoelen zoals zij die zelf zien, maar komen er samen niet goed uit.

Soms helpt het om even een time-out in te bouwen en een nieuwe start te maken. Eerst ruimte creëren voor verbeteren van de verstandhouding. Daarna aan de slag door goed geleid overleg op basis van onderbouwde wensen en deugdelijke argumenten.

Positie huurdersorganisaties

De stem van de huurders c.q de rol van de huurdersvertegenwoordiging bij het totstandkomen van prestatieafspraken mag in veel gevallen nog wel wat beter uit de verf komen. Door de nieuwe Woningwet hebben huurdersorganisaties een duidelijke positie gekregen: ze worden uitgenodigd, zitten aan tafel en mogen meedoen bij het overleg. Maar in de praktijk zien we toch vaak dat het vooral gaat om een discussie tussen gemeente en woningcorporaties, met beperkte inbreng vanuit de huurderskant.

Het gebeurt nog maar zelden - preciezer: bijna nooit - dat de prioriteiten van huurders als basis van prestatieafspraken worden genomen. Dat zou waarschijnlijk meer nadruk op thema’s als betaalbaarheid en leefbaarheid opleveren dan nu het geval is. Juist deze onderwerpen komen meestal pas in de laatste paragrafen van de prestatieafspraken aan bod. En de afspraken die hierover worden gemaakt zijn vaak weinig ambitieus of concreet, vaker in de vorm van procesafspraken dan als meetbaar doel.

De inbreng vanuit de huurderskant verdient wat meer ondersteuning. Ook voor gemeente en woningcorporaties is het nuttig als de inbreng van de klant - oftewel ‘de burger’ of ‘de doelgroep’ - nadrukkelijker op tafel komt.

Vijf jaar ervaring

BMC-adviseurs hebben ruime ervaring met het traject om te komen tot goede prestatieafspraken: in een goede verstandhouding, met voldoende ambitie. Uit vijf jaren ervaring binnen de kaders van de nieuwe Woningwet zijn veel bruikbare lessen te trekken. We adviseren en ondersteunen u graag bij het verwezenlijken van uw doelen: werken aan optimaal woonbeleid, met oog voor het belang van huurders en woningzoekenden.

Meer informatie

Voor meer informatie of een vrijblijvende afspraak kunt u contact opnemen met Dik Gersen, senior adviseur Wonen & Woningcorporaties, via telefoonnummer 06 - 82 14 42 93 of per e-mail naar dik.gersen@bmc.nl. Of met Henrike Klok, managing partner Wonen & Woningcorporaties, via telefoonnummer 06 - 23 77 40 97, of per e-mail naar henrike.klok@bmc.nl. Ook kunt u gebruik maken van onderstaand informatieformulier.